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不久前,在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上,有关部门负责人对外披露,在过去三年里,“住房城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据”,而全国100%的乡镇、100%的社区(行政村)和7‰的家庭参与了调查,住房和城乡建设系统动员了260多万人参与。
该数据也引发“全国到底有多少套房子”的讨论,“小城市房子会越来越不值钱吗”的话题也冲上了热搜。那么,目前小城市的房价水平如何?
需要说明的是,城区人口是衡量城市规模的标准。2014年11月国务院发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》显示,以城区常住人口为统计口径,将城市划分为五类七档。城区常住人口50万以下的城市为小城市,其中20万以上50万以下的城市为Ⅰ型小城市,20万以下的城市为Ⅱ型小城市;50万以上100万以下的城市为中等城市;100万以上500万以下的城市为大城市,其中300万以上500万以下的城市为Ⅰ型大城市,100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市;500万以上1000万以下的城市为特大城市;1000万以上的城市为超大城市。
根据《中国统计年鉴2022》,截至2021年底,全国共有691个城市。第一财经记者根据《2020中国人口普查分县资料》公布的各城市城区人口数据梳理发现,全国共有106个大城市、135个中等城市。而我国小城市共有450个。
第一财经记者根据中国房价行情网和安居客的数据梳理发现,目前450个小城市中,只有30个城市房价平均单价过万,占比仅为6.7%,也就是说,有93.3%的小城市房价不过万元。从区域分布来看,房价过万的小城市主要分布在浙江、江苏、福建、海南等地,其中海南的万宁市位居第一。
表:30个平均单价过万的城市(数据来源:第一财经记者根据中国房价行情网、安居客网站整理)
数据显示,小城市中,只有2个城市平均单价超过2万元/平方米,分别是海南的万宁和浙江的丽水。其中万宁以20864元/平方米位居第一。
海南岛的东线,是整个海南开发较早、经济较为发达的区域,每年都有不少外地人到这一区域购房。58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析,万宁的房价高,跟其旅游资源有相当大的关系。万宁靠海的区域旅游度假的产品价格本身就会比较高,从整个海南来看,沿着三亚—万宁这一线的靠海区域,优势十分明显。所以万宁房价高,不代表当地有这个消费需求,或者当地的支撑力强,而是其本身旅游度假资源带来的溢价。
万宁之外,在小城市房价前十名中,浙江就占据了7个,其中丽水平均单价超过了每平方米2万元。海宁、临海、江山、东阳、建德、平湖超过了每平方米1.5万元。此外,加上其他城市,浙江共有12个小城市房价过万,占全国30个房价过万小城市的比重高达4成。
为何浙江的小城市房价普遍较高?杭州规划委员会专家委员会副主任委员汤海孺对第一财经分析,浙江的民营经济发达,发展较早,在买房置业方面也比较早,都愿意通过买房进行保值增值。
汤海孺说,浙江小城市的经济发展较为均衡。改革开放后,浙江的乡镇企业率先崛起。在充分市场竞争之后,每个县基本上都形成有自己独具特色的产业链和主导产业方向,整体的富裕水平较高,房价也就有较强的支撑力。
国家统计局浙江调查总队抽样调查数据显示,2022年浙江全体居民收入迈进“6”时代,达60302元,居全国第三位,仅次于上海和北京;城镇居民人均可支配收入71268元,比上年增加2781元,增长4.1%,比全国平均水平(49283元)高21985元,居全国31个省(区、市)第三位,仅次于上海和北京。农村居民人均可支配收入37565元,比上年增加2318元,增长6.6%,比全国平均水平(20133元)高17432元,居全国31个省(区、市)第二位,仅次于上海。
张波分析,一方面,浙江经济发达,很多小城市包括县城都有完整的产业链,人均收入水平高,房价的支撑力强。另一方面,浙江的经商群体十分庞大,很多在外经商的人群回到家乡置业,进而带动家乡小城市的房价也比较高。
在支撑力较强的同时,浙江“七山二水一分田”的地貌也对小城市的房价有所影响。中原地产首席市场分析师张大伟分析称,浙江山地多平地少,建设用地比较紧,因此价格受供求关系影响也比较明显。
浙江之外,江苏共有8个小城市平均单价过万。其中苏中5个、苏南2个、苏北1个。经济发达的苏南地区之所以数量较少,一方面是苏南的不少县级市城区人口规模较大,比如昆山已是城区人口超过百万的大城市,而张家港、常熟、江阴、宜兴都是中等城市。同时,苏南经济发达,城镇化率高,不少县级市已经撤县设区。
福建也有5个小城市房价过万,福建的一些小城市房价高,与浙江较为相似,一方面福建的经商群体庞大,购买力较强,同时,福建的山地多、平地少,土地供应较少。此外,福建的置业氛围也比较浓厚。
包括万宁在内,海南共有4个小城市房价过万,除了万宁,还有文昌、琼海和东方三个海滨小城市。张大伟对第一财经分析,这三个城市同样拥有不错的海景资源,而且房价要比三亚便宜很多,也有很多大型开发商在这些地方拿了大片的地开发,吸引了很多外地人到这些城市买房。
在30个房价过万的小城市中,浙江、江苏、福建和海南合计占据了29个,唯一一个来自中西部的是安徽的旅游城市黄山。
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